Commission moyenne, barèmes par tranche, 18 agences comparées (traditionnelles, mandataires, néo-agences), frais de location, fiscalité et leviers de négociation.
Les frais d'agence — aussi appelés honoraires ou commission — désignent la rémunération versée à un agent immobilier en échange de son intervention dans une transaction. Ils couvrent l'estimation du bien, la rédaction et la diffusion de l'annonce, l'organisation des visites, la négociation et le suivi administratif jusqu'à la signature chez le notaire.
En France, les commissions sont libres depuis 1987 . Contrairement à une idée reçue, aucun barème officiel ne fixe de pourcentage minimum ou maximum. Chaque agence établit ses propres tarifs, qu'elle est tenue d'afficher de manière visible en vitrine, sur son site web et dans chaque annonce ( loi Hoguet n°70-9 ).
En pratique, la commission moyenne en France s'établit à 5,78 % TTC du prix de vente selon l'Autorité de la concurrence, et à 4,87 % TTC selon Galian, le principal fonds de garantie de la profession. L'écart s'explique par les méthodes de calcul différentes, mais les deux sources convergent : les frais d'agence représentent systématiquement le premier poste de dépense d'une transaction, devant les frais de notaire.
À retenir : sur un bien vendu 300 000 €, la commission moyenne à 5,78 % représente 17 340 € . Avec une néo-agence à forfait fixe, le même service coûte entre 2 490 € et 6 900 €. L'écart peut financer une cuisine équipée ou une année de crédit immobilier. Retrouvez toutes les solutions dans notre comparatif des agences les moins chères .
Le mandat est le contrat qui lie le vendeur à l'agence. Il existe deux types principaux.
Le mandat simple autorise le vendeur à confier la vente à plusieurs agences simultanément et à vendre par lui-même. L'inconvénient : chaque agence investit moins dans la promotion du bien, car elle n'est pas garantie d'être rémunérée.
Le mandat exclusif réserve la commercialisation à une seule agence pendant une durée définie (en général 3 mois renouvelables). En contrepartie, l'agence s'engage davantage : budget photos, portails premium, visites ciblées. Les statistiques montrent qu'un bien en mandat exclusif se vend en moyenne deux fois plus vite qu'en mandat simple. C'est aussi un levier de négociation sur la commission (voir section 7).
Les agences traditionnelles appliquent un pourcentage dégressif selon la valeur du bien. Plus le bien est cher, plus le taux baisse — mais la somme augmente. Voici les fourchettes constatées sur le marché.
| Tranche de prix | Taux constaté | Montant sur un bien à… |
|---|---|---|
| Moins de 100 000 € | 7 % — 8 % | 7 000 à 8 000 € (bien à 100K) |
| 100 000 — 250 000 € | 5 % — 6,5 % | 12 500 à 16 250 € (bien à 250K) |
| 250 000 — 500 000 € | 4 % — 5 % | 16 000 à 25 000 € (bien à 500K) |
| Plus de 500 000 € | 3 % — 4 % | 24 000 à 32 000 € (bien à 800K) |
| Agence | Modèle | Tarif | Coût sur 300K € | Réseau |
|---|---|---|---|---|
| Jatai | À la carte | Visite dès 49 €, photos dès 69 €, visite 360° dès 59 € | ~200 € | France entière (150+ prestataires) |
| Imkiz | Forfait fixe | 2 490 € (Premium) / 4 890 € (Présence) | 2 490 € | France entière (Premium) / Grandes villes (Présence) |
| Homki | Forfait fixe | 4 900 € (province) / 6 900 € (IDF) | 4 900 € | Sud, Ouest, Nord, IDF partiel |
| Hosman | Forfait fixe | 5 900 € / 7 900 € (Paris, maisons) | 5 900 € | Grandes villes + IDF |
| Liberkeys | Commission % | 1,99 % TTC | 5 970 € | 59 départements (230 agents) |
| Imop | Forfait fixe | 5 900 € à 14 900 € | 7 900 € | Paris/IDF + toute France |
| Zefir | Commission % | 4,99 % / plancher 11 499 € | 14 970 € | France entière |
Les mandataires sont des agents commerciaux indépendants rattachés à un réseau. Pas de vitrine physique : ils travaillent depuis chez eux, ce qui réduit les frais fixes et permet des commissions plus basses que les agences traditionnelles.
| Réseau | Commission typique | Coût sur 300K € | Agents en France | Particularité |
|---|---|---|---|---|
| IAD France | 3,4 % en moyenne | ~10 200 € | 18 000+ | Plus grand réseau mandataire de France |
| Capifrance | ~4,8 % TTC | ~14 400 € | 3 500+ | Reversal agent jusqu'à 100 % |
| Optimhome | 4 % — 6 % | ~15 000 € | 2 000+ | Propriétaire de la marque Welmo |
| Safti | 4 % — 6 % | ~15 000 € | 6 500+ | Commission agent 70-100 % |
Les grandes enseignes appliquent des barèmes dégressifs : plus le bien est cher, plus le taux baisse. Mais même au taux le plus bas, la somme reste élevée. Voici les tarifs vérifiés sur les sites officiels et barèmes déposés de chaque enseigne.
| Enseigne | Commission typique | Coût sur 300K € | Agences en France | Particularité |
|---|---|---|---|---|
| Century 21 | Dégressif : 8 % (< 100K) → 4 % (> 1M) | ~15 000 — 18 000 € | 950+ | Franchise internationale, barème variable par agence |
| Orpi | 5 % — 10 % (pas de barème réseau) | ~15 000 — 18 000 € | 1 250+ | Plus grand réseau coopératif de France (8 000 collab.) |
| Laforêt | Dégressif : ~6 % à partir de 184K € | ~15 000 — 18 000 € | 720 | 3ᵉ réseau franchise, créé en 1991 |
| Guy Hoquet |
Dégressif : 10 % (50-100K) → 4,5 % (> 550K)
Min. 10 000 € TTC |
~15 000 — 18 000 € | 580 | Minimum élevé (10 000 € TTC) |
| Stéphane Plaza | 5 % — 10 % (double commission fréquente) | ~15 000 — 18 000 € | 527 | Double commission acheteur/vendeur courante |
| ERA Immobilier | Dégressif : 7,75 % (< 90K) → 5,70 % (> 330K) | ~15 000 — 17 000 € | 400+ | Barème très variable d'une agence à l'autre |
| Foncia | Dégressif : 10 % (10-150K) → 4 % (> 1,2M) | ~16 000 — 24 000 € | 600 | Spécialiste gestion locative + transaction |
Lecture : sur un bien à 300 000 €, une agence traditionnelle (Century 21, Orpi, Laforêt…) facture entre 15 000 et 18 000 €. Un mandataire (IAD) prend ~10 200 €. Une néo-agence à forfait (Homki) facture 4 900 €. Et des services à la carte permettent de descendre à ~200 €. L'écart entre la solution la plus chère et la moins chère dépasse les 17 000 € . Pour trouver l'option la plus adaptée à votre situation, consultez notre comparatif complet des agences à frais réduits .
Le coût réel dépend du prix de vente. Voici une simulation comparée pour quatre valeurs de bien, de l'entrée de gamme au haut de gamme.
| Solution | Bien à 150 000 € | Bien à 250 000 € | Bien à 400 000 € | Bien à 600 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Jatai | ~200 € | ~200 € | ~200 € | ~200 € |
| Imkiz Premium | 2 490 € | 2 490 € | 2 490 € | 2 490 € |
| Homki | 4 900 € | 4 900 € | 4 900 € | 6 900 € |
| Hosman | 5 900 € | 5 900 € | 7 900 € | 7 900 € |
| Liberkeys | 2 985 € | 4 975 € | 7 960 € | 11 940 € |
| Imop | 5 900 € | 6 900 € | 8 900 € | 9 900 € |
| Zefir | 11 499 € | 12 475 € | 19 960 € | 23 940 € |
| IAD France (~3,4 %) | 5 100 € | 8 500 € | 13 600 € | 20 400 € |
| Capifrance (~4,8 %) | 7 200 € | 12 000 € | 19 200 € | 28 800 € |
| Agence traditionnelle (5,78 %) | 8 670 € | 14 450 € | 23 120 € | 34 680 € |
| Guy Hoquet (dégressif, min 10K) | 10 000 € | 15 000 € | 18 000 € | 27 000 € |
| Century 21 / Orpi / Laforêt (~5-6 %) | ~9 000 € | ~15 000 € | ~20 000 € | ~33 000 € |
| Foncia (dégressif, 8-10 %) | ~15 000 € | ~20 000 € | ~24 000 € | ~30 000 € |
Plusieurs constats. Les forfaits fixes (Imkiz, Homki, Hosman) sont systématiquement les plus avantageux, et l'écart se creuse avec la valeur du bien : à 600 000 €, Imkiz Premium à 2 490 € revient à 0,42 % contre 5,78 % pour Century 21 ou Orpi. Les mandataires (IAD à 3,4 %) se situent entre les deux, mais restent 2 à 4 fois plus chers que les forfaits fixes. Liberkeys (1,99 %) est compétitif sur les petits biens mais dépasse les forfaits au-delà de 250 000 €. Guy Hoquet, avec son minimum de 10 000 € TTC, est particulièrement pénalisant sur les petits biens. Foncia pratique des taux parmi les plus élevés du marché.
La réponse est moins simple qu'il n'y paraît. En droit, la répartition est librement décidée dans le mandat de vente. En pratique, c'est presque toujours l'acheteur qui absorbe le coût, puisque les frais d'agence sont intégrés au prix de vente affiché en vitrine.
Mais il y a une subtilité fiscale importante. Lorsque l'annonce affiche le prix « honoraires inclus » avec la mention « charge acquéreur », les droits de mutation (improprement appelés « frais de notaire ») sont calculés sur le prix hors commission . Sur un bien à 300 000 € avec 17 340 € de commission, les droits de mutation sont calculés sur 282 660 € au lieu de 300 000 €. L'économie est de l'ordre de 700 à 1 200 € selon le département.
Attention : pour bénéficier de cette économie, il faut que le mandat précise explicitement « honoraires charge acquéreur » et que les frais d'agence apparaissent distinctement dans l'acte notarié. Demandez systématiquement cette ventilation à votre notaire.
Sans agence, il n'y a aucune commission. Les droits de mutation sont calculés sur l'intégralité du prix de vente. Pour compenser l'absence d'agence avec des prestations professionnelles (photos, visite virtuelle, diagnostics), des plateformes de services à la carte permettent de dépenser 200 à 500 € au lieu de 15 000 €. Consultez notre guide complet pour vendre sans agence pour connaître les étapes, les plateformes et les pièges à éviter.
Depuis la loi ALUR de mars 2014, les honoraires facturés au locataire sont plafonnés. Les montants dépendent de la zone géographique et ne s'appliquent qu'à quatre prestations : la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux.
| Zone | Plafond honoraires locataire | + État des lieux | Exemple (appart. 50 m²) |
|---|---|---|---|
|
Zone très tendue
Paris, petite couronne |
12 €/m² | + 3 €/m² | 750 € |
|
Zone tendue
Lyon, Marseille, Bordeaux… |
10 €/m² | + 3 €/m² | 650 € |
|
Zone non tendue
Reste du territoire |
8 €/m² | + 3 €/m² | 550 € |
Le propriétaire, lui, paie sa part librement — il n'y a pas de plafond côté bailleur. En pratique, les agences facturent généralement l'équivalent d'un mois de loyer hors charges au propriétaire pour la mise en location.
Bon à savoir : l'état des lieux peut être réalisé par un prestataire externe agréé, souvent moins cher que l'agence. Des plateformes proposent ce service dès 79 € pour un état des lieux professionnel avec photos et rapport détaillé.
La gestion locative (encaissement des loyers, gestion des travaux, relation locataire, déclarations fiscales) est un service distinct de la mise en location. Elle est facturée mensuellement sous forme de pourcentage des loyers perçus, charges comprises.
| Type d'agence | Taux annuel TTC | Sur un loyer de 1 000 €/mois |
|---|---|---|
| Agence traditionnelle | 7 % — 10 % | 840 — 1 200 € /an |
| Agence en ligne | 4,9 % — 6,9 % | 588 — 828 € /an |
| Gestion en direct | 0 % | 0 € /an |
Les frais de gestion locative sont payés exclusivement par le propriétaire et sont déductibles des revenus fonciers en régime réel (voir section fiscalité). À ce taux s'ajoutent souvent des frais annexes : frais de relocation (mise en location d'un nouveau locataire), frais de contentieux, assurance loyers impayés (GLI) entre 2,5 % et 4 % du loyer.
Pour les propriétaires qui souhaitent gérer eux-mêmes, des prestations à la carte existent : état des lieux professionnel, photos d'annonce, rédaction de bail. Le coût total passe de 1 000 €/an en gestion déléguée à quelques centaines d'euros par an en gestion directe assistée.
Les commissions d'agence ne sont pas gravées dans le marbre. Voici les cinq leviers les plus efficaces pour obtenir une réduction, testés par des vendeurs et confirmés par des professionnels du secteur.
C'est le levier le plus puissant. En offrant l'exclusivité, vous garantissez à l'agence qu'elle sera rémunérée. En échange, demandez une réduction de 0,5 à 1 point. Marge typique : de 5,78 % à 4,5-5 %.
Sollicitez 3 à 5 agences avec une demande d'estimation et de proposition tarifaire. Comparez par écrit. L'agence qui veut le mandat sera prête à s'aligner sur la meilleure offre.
Un bien en bon état, bien situé, au bon prix = vente rapide = moins de travail pour l'agent. Argument recevable pour demander un effort sur la commission.
Les fins de trimestre (mars, juin, septembre, décembre) sont les périodes où les agents doivent remplir leurs objectifs. Ils sont plus flexibles sur les conditions.
Ne dites pas « baissez vos prix ». Dites : « Je signe un mandat exclusif de 3 mois à 4,5 %, avec clause de révision si le bien ne se vend pas. » Structuré et professionnel.
La meilleure négociation est parfois de ne pas négocier du tout, mais de choisir un modèle différent : forfait fixe (Homki, Imkiz) ou services à la carte pour ne payer que le nécessaire.
Marge réaliste : sur une agence traditionnelle, vous pouvez espérer -0,5 à -1,5 point. Les néo-agences à forfait fixe ne négocient généralement pas : leurs tarifs sont déjà optimisés. Ne perdez pas de temps à négocier un forfait de 4 900 € — concentrez-vous sur le choix du bon modèle.
La réponse dépend du type d'opération et du régime fiscal choisi. Voici les trois cas les plus courants.
Les frais d'agence payés à l'achat ne sont pas directement déductibles de la plus-value. En revanche, ils peuvent être intégrés au prix d'acquisition pour augmenter celui-ci et donc réduire la plus-value imposable. Il faut pouvoir justifier le montant avec une facture. Si vous n'avez pas conservé la facture, l'administration fiscale accepte un forfait de 7,5 % du prix d'achat au titre des frais d'acquisition.
Au régime réel , les frais de gestion locative courante (honoraires de l'agence pour la gestion mensuelle) sont déductibles des revenus fonciers . En revanche, les frais d'acquisition du bien (commission à l'achat) ne sont pas déductibles. Au micro-foncier (revenus locatifs inférieurs à 15 000 €/an), l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes les charges, y compris la gestion.
Au régime réel BIC (LMNP/LMP), les frais d'acquisition — y compris la commission d'agence — sont déductibles en totalité l'année de l'achat. C'est le régime le plus favorable fiscalement pour amortir les frais d'agence. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % couvre théoriquement ces charges.
Conseil : conservez systématiquement toutes les factures liées à votre transaction immobilière (agence, notaire, diagnostics, travaux). En cas de revente, elles vous permettront de réduire votre base imposable de plusieurs milliers d'euros.
La France fait partie des pays européens où les frais d'agence sont les plus élevés. Voici une comparaison des commissions moyennes à travers l'Europe, qui permet de relativiser — ou de s'indigner.
| Pays | Commission moyenne | Qui paie | Particularité |
|---|---|---|---|
| Pays-Bas | 1 % — 2 % | Vendeur | Marché très digitalisé, agents spécialisés |
| Royaume-Uni | 1 % — 3 % | Vendeur | Concurrence féroce, portails dominants (Rightmove) |
| Italie | 2 % — 4 % | Partagé | Chaque partie paie ~2-3 % |
| Espagne | 3 % — 5 % | Vendeur | Variable selon les communautés autonomes |
| Allemagne | 3 % — 7 % | Partagé 50/50 | Loi 2020 : partage obligatoire acheteur/vendeur |
| Suisse | 3 % — 5 % | Vendeur | Taux plus bas pour les biens haut de gamme |
| France | 5,78 % | Variable (souvent acheteur) | Marché fragmenté, 30 000 agences |
| États-Unis | 5 % — 6 % | Vendeur | Partagé entre agent vendeur et agent acheteur |
La moyenne européenne tourne autour de 4 % . La France se situe donc environ 1,8 point au-dessus, ce qui représente un surcoût de 5 400 € sur un bien à 300 000 €. L'explication tient en partie à la structure du marché : avec plus de 30 000 agences pour 67 millions d'habitants, la France a l'un des réseaux les plus denses au monde, ce qui maintient des niveaux de commission élevés pour couvrir les frais fixes de chaque point de vente.
Les frais d'agence en France sont le résultat de plus de 50 ans de réglementation. Voici les dates clés qui ont façonné le paysage actuel.
Ce guide est réalisé de manière indépendante par la rédaction de agenceimmobilierepaschere.fr.
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